Anschlussfinanzierung: wenn der einstige Niedrigzins zum Kostenrisiko wird

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist in Deutschland nach wie vor weitverbreitet. 

Für viele Menschen ist die eigene Immobilie dabei nicht nur ein Zuhause, sondern zugleich ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. 

Doch einige Jahre nach dem Kauf von Haus oder Wohnung rückt für viele Eigentümer ein Termin näher, der erhebliche Auswirkungen auf die Haushaltskasse haben kann: das Ende der Sollzinsbindung und damit die Anschlussfinanzierung. 

„Besonders aufmerksam sollten Immobilienbesitzer werden, die ihr Darlehen während der Niedrigzinsphase abgeschlossen haben und deren Sollzinsbindung in den kommenden Jahren ausläuft. Denn während Baufinanzierungen damals teilweise zu Zinssätzen von rund einem Prozent oder sogar darunter möglich waren, liegt das aktuelle Zinsniveau deutlich höher. Bleibt zum Ende der Zinsbindung noch eine größere Restschuld, kann die Anschlussfinanzierung die monatliche Belastung spürbar erhöhen“, sagt Sejdin Sejdini, Geschäftsführer der ProFina Deutschland GmbH.

3 bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung informieren 

Eine schnelle Rückkehr zu den extrem niedrigen Zinsen der Jahre 2020 und 2021 gilt aktuell als unwahrscheinlich. Derzeit liegen die Bauzinsen in der Regel bei um die 3,5 Prozent. 

Für Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung kann der Unterschied erheblich sein. 

„Beträgt die Restschuld beispielsweise noch 200.000 Euro und steigt der Sollzins bei der Anschlussfinanzierung beispielsweise von 1,0 auf 3,7 Prozent, erhöht sich allein die rechnerische Zinsbelastung zu Beginn um rund 5.400 Euro pro Jahr beziehungsweise 450 Euro pro Monat“, rechnet Sejdini vor 

Sie ergänzt: „Wie stark die tatsächliche monatliche Rate steigt, hängt individuell von Restschuld, Tilgung, neuer Zinsbindung und den individuellen Konditionen ab. Wichtig ist jedoch, sich deutlich vor dem Ende der bestehenden Zinsbindung mit der Weiterfinanzierung zu beschäftigen. Bestenfalls geschieht das drei bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung – von der ersten Beratung bis zur endgültigen Entscheidung.“ 

Denn so bleibt Zeit, das Angebot der bisherigen Bank mit Alternativen anderer Kreditgeber zu vergleichen und unterschiedliche Szenarien für Zinsbindung, Tilgung und Monatsrate durchzurechnen.

Individuelle Bedürfnisse und Investitionen einplanen 

Eine Möglichkeit, das Risiko steigender Zinsen zu begrenzen, ist ein Forward-Darlehen. Dabei werden die Konditionen der künftigen Anschlussfinanzierung bereits vor Ablauf des bestehenden Kredits vereinbart.

 Je nach Anbieter sind dabei erhebliche Vorlaufzeiten möglich. 

Diese Planungssicherheit ist allerdings nicht kostenlos, denn für die frühzeitige Festschreibung kann ein Zinsaufschlag anfallen. 

Ob sich diese Absicherung lohnt, hängt davon ab, wie sich die Bauzinsen bis zum Ende der bisherigen Finanzierung tatsächlich entwickeln. 

Fallen die Marktzinsen deutlich, kann ein bereits vereinbartes Forward-Darlehen im Nachhinein teurer sein. Bei der Anschlussfinanzierung sollte aber nicht allein der niedrigste nominelle Zinssatz entscheiden. 

Wichtig sind auch die gewünschte Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeiten, Tilgungssatzwechsel, die Länge der neuen Zinsbindung sowie die Frage, ob in den kommenden Jahren größere Investitionen in die Immobilie anstehen. 

„Hier gilt es je nach Bedarf die wirklich passende Immobilienfinanzierung zu finden. Der Vermittlungs- und Beratungsservice Barmenia-HYP zeichnet sich zum Beispiel durch Ungebundenheit und Flexibilität aus. Somit lässt sich individuell auf Wünsche reagieren und es können maßgeschneiderte Lösungen für die Baufinanzierung angeboten werden. Durch Zugriff auf den gesamten deutschen Finanzierungsmarkt lassen sich so passende Angebote finden“, sagt Sejdini abschließend.

Weitere Informationen unter www.pro-fina.de